Что такое дом блокированной застройки: как разделить дом

Что такое дом бло­ки­ро­ван­ной застрой­ки (бло­ки­ро­ван­ный жилой дом)?

Дом бло­ки­ро­ван­ной застрой­ки – это жилой дом, бло­ки­ро­ван­ный с дру­гим жилым домом (дома­ми) в одном ряду общей боко­вой сте­ной или сте­на­ми без про­емов с отдель­ным выхо­дом на земель­ный участок.

Иные назва­ния – таун­ха­ус, лей­н­ха­ус или дуплекс.

Ранее  такие кате­го­рии жилья отно­си­лись к кате­го­рии жило­го дома, но не при­зна­ва­лись ни част­ным домом, ни мно­го­квар­тир­ным. Для опре­де­ле­ния пра­во­во­го ста­ту­са объ­ек­тов соб­ствен­ни­ки обра­ща­лись в суд. С при­ня­ти­ем зако­на исчез­ла необ­хо­ди­мость выбо­ра отне­се­ния зда­ния к мно­го­квар­тир­но­му дому или жило­му дому бло­ки­ро­ван­ной застрой­ки, посколь­ку послед­ний при­об­рел ста­тус ново­го вида жилья.

Одно­вре­мен­но при­ня­ты­ми изме­не­ни­я­ми был опре­де­лен ста­тус поме­ще­ний, постро­ен­ных в каче­стве бло­ков жилых домов бло­ки­ро­ван­ной застрой­ки, пра­ва на кото­рые были оформ­ле­ны до вступ­ле­ния в силу ука­зан­но­го Феде­раль­но­го зако­на, то есть до 1 мар­та 2022 г. Такие поме­ще­ния при­зна­ны дома­ми бло­ки­ро­ван­ной застрой­ки, а так­же уста­нов­лен поря­док вне­се­ния в Еди­ный госу­дар­ствен­ный реестр недви­жи­мо­сти соот­вет­ству­ю­щих изме­не­ний в отно­ше­нии таких помещений.

Что такое дом бло­ки­ро­ван­ной застройки?

Гра­до­стро­и­тель­ным кодек­сом опре­де­ле­ны сле­ду­ю­щие при­зна­ки такой недвижимости:

• дом бло­ки­ро­ван­ной застрой­ки явля­ет­ся жилым домом, состо­я­щим из ком­нат и поме­ще­ний вспо­мо­га­тель­но­го исполь­зо­ва­ния, пред­на­зна­чен­ных для удо­вле­тво­ре­ния граж­да­на­ми быто­вых и иных нужд, свя­зан­ных с их про­жи­ва­ни­ем в таком зда­нии, и не пред­на­зна­чен­ным для раз­де­ла на само­сто­я­тель­ные объ­ек­ты недви­жи­мо­сти, его пара­мет­ры долж­ны соот­вет­ство­вать пара­мет­рам объ­ек­та инди­ви­ду­аль­но­го жилищ­но­го строительства:
• коли­че­ство над­зем­ных эта­жей не более трех;
• высо­та не более два­дца­ти метров;
• сбло­ки­ро­ван с дру­гим жилым домом (дру­ги­ми жилы­ми дома­ми) в одном ряду общей боко­вой сте­ной (общи­ми боко­вы­ми сте­на­ми) без проемов;
• име­ет отдель­ный выход на земель­ный участок.

Вме­сте с тем в отли­чие от объ­ек­тов инди­ви­ду­аль­но­го жилищ­но­го стро­и­тель­ства для стро­и­тель­ства домов бло­ки­ро­ван­ной застрой­ки необ­хо­ди­мо офор­мить про­ект­ную доку­мен­та­цию, а так­же до нача­ла стро­и­тель­ства полу­чить раз­ре­ше­ние на стро­и­тель­ство, после его окон­ча­ния – раз­ре­ше­ние на ввод объ­ек­та в экс­плу­а­та­цию. В неко­то­рых слу­ча­ях про­ект стро­и­тель­ства домов бло­ки­ро­ван­ной застрой­ки нуж­да­ет­ся в про­ве­де­нии экс­пер­ти­зы. Так­же необ­хо­ди­мо при­ни­мать во вни­ма­ние, что для бло­ки­ро­ван­ной застрой­ки необ­хо­ди­мо обес­пе­чить стро­и­тель­ство в том чис­ле инже­нер­ных коммуникаций.

Чем отли­ча­ют­ся дома бло­ки­ро­ван­ной застрой­ки от дру­гих кате­го­рий зданий?

Раз­ни­ца в пра­во­вом ста­ту­се объ­ек­тов зави­сит от харак­те­ра исполь­зо­ва­ния обще­го имущества.

В мно­го­квар­тир­ных домах лест­нич­ный про­лет, кори­дор, земель­ный уча­сток и иное иму­ще­ство нахо­дят­ся в доле­вой соб­ствен­но­сти, так что ни один из вла­дель­цев не смо­жет исполь­зо­вать его в лич­ных целях, к при­ме­ру, чер­дак или подвал.

Дома бло­ки­ро­ван­ной застрой­ки не преду­смат­ри­ва­ют общие внут­рен­ние поме­ще­ния, а так­же мусо­ро­про­вод, ком­му­ни­ка­ци­он­ные шах­ты, лиф­ты и про­чее. Каж­дый вла­де­лец жилья может офор­мить авто­ном­но свой земель­ный уча­сток в собственность.

Дома бло­ки­ро­ван­ной застрой­ки теперь мож­но поста­вить на кадаст­ро­вый учет и реги­стри­ро­вать пра­ва на них как на зда­ние с назна­че­ни­ем «жилой дом».

Дом бло­ки­ро­ван­ной застрой­ки экс­плу­а­ти­ру­ет­ся с уче­том необ­хо­ди­мо­сти обес­пе­чить без­опас­ность всем домам, кото­рые нахо­дят­ся с ним в одном ряду.

В слу­чае рекон­струк­ции одно­го из домов бло­ки­ро­ван­ной застрой­ки потре­бу­ет­ся согла­сие соб­ствен­ни­ков всех домов бло­ки­ро­ван­ной застрой­ки, рас­по­ло­жен­ных в одном ряду.

Обра­ща­ем вни­ма­ние! Объ­ек­ты бло­ки­ро­ван­ной застрой­ки не участ­ву­ют в реги­о­наль­ных про­грам­мах капремонта.

Как изме­нить све­де­ния о бло­ках в Еди­ном госу­дар­ствен­ном реест­ре недви­жи­мо­сти, если они были вне­се­ны до вступ­ле­ния в силу ново­го закона?

 (Феде­раль­ный закон от 30 декаб­ря 2020 года № 476-ФЗ «О вне­се­нии изме­не­ний в отдель­ные зако­но­да­тель­ные акты Рос­сий­ской Феде­ра­ции» )

Преж­де все­го необ­хо­ди­мо отме­тить, что изме­не­ние све­де­ний Еди­но­го госу­дар­ствен­но­го реест­ра недви­жи­мо­сти (ЕГРН) о бло­ках жило­го дома бло­ки­ро­ван­ной застрой­ки не явля­ет­ся обя­за­тель­ным и не огра­ни­чи­ва­ет­ся каким-либо сроком.

Заме­на ранее выдан­ных доку­мен­тов или вне­се­ние в них изме­не­ний, а так­же вне­се­ние изме­не­ний в све­де­ния ЕГРН в отно­ше­нии домов бло­ки­ро­ван­ной застрой­ки, осу­ществ­ля­ют­ся по жела­нию пра­во­об­ла­да­те­лей объ­ек­тов недви­жи­мо­сти. Доку­мен­ты, под­твер­жда­ю­щие пра­во на блок жило­го дома бло­ки­ро­ван­ной застрой­ки и полу­чен­ные до 1 мар­та 2022 года, сохра­ня­ют свою юри­ди­че­скую силу и не тре­бу­ют переоформления.

Что­бы изме­нить дан­ные в ЕГРН об объ­ек­те бло­ки­ро­ван­ной застрой­ки — при­ве­сти в соот­вет­ствие с тре­бо­ва­ни­я­ми дей­ству­ю­ще­го зако­но­да­тель­ства вид объ­ек­та недви­жи­мо­сти, назна­че­ние, а так­же вид раз­ре­шен­но­го исполь­зо­ва­ния, соб­ствен­ни­ки домов бло­ки­ро­ван­ной застрой­ки могут сов­мест­ным реше­ни­ем упол­но­мо­чить одно­го из соб­ствен­ни­ков таких домов на обра­ще­ние в орган реги­стра­ции прав. Тогда ему в свою оче­редь необ­хо­ди­мо будет подать заяв­ле­ние в орган реги­стра­ции прав об уче­те изме­не­ний све­де­ний ЕГРН от име­ни всех соб­ствен­ни­ков. Пред­став­ле­ние каких-либо доку­мен­тов, под­твер­жда­ю­щих соот­вет­ствие заяв­лен­ных объ­ек­тов недви­жи­мо­сти домам бло­ки­ро­ван­ной застрой­ки, при­зна­ки кото­рых опре­де­ле­ны в пунк­те 40 ста­тьи 1 Гра­до­стро­и­тель­но­го кодек­са, не требуется.