dolya-v-parve

Спорный земельный участок: раздел или совместное пользование?

Зем­ля – доро­го­сто­я­щее иму­ще­ство, и часто ста­но­вит­ся пред­ме­том судеб­но­го спо­ра меж­ду раз­во­дя­щи­ми­ся супру­га­ми или пере­жив­шим супру­гом и наслед­ни­ка­ми. Но в отли­чие от дру­гой недви­жи­мо­сти, ее раз­дел име­ет спе­ци­фи­че­ские осо­бен­но­сти. Они свя­за­ны с тем, что все отно­ше­ния, воз­ни­ка­ю­щие по пово­ду земель­ных участ­ков, регу­ли­ру­ют­ся одно­вре­мен­но Граж­дан­ским, Земель­ным и Гра­до­стро­и­тель­ным кодексами.

Пра­во­вые осно­ва­ния на землю

Зем­ля ста­ла объ­ек­том част­ной соб­ствен­но­сти срав­ни­тель­но недав­но – с 1991 года. Боль­шое коли­че­ство участ­ков выде­ля­лось граж­да­нам еще рань­ше: на пра­вах пожиз­нен­но­го насле­ду­е­мо­го вла­де­ния и бес­сроч­но­го поль­зо­ва­ния. Мно­гие из них до сих пор не закон­но не оформ­ле­ны, несмот­ря на раз­ре­шен­ную при­ва­ти­за­цию и дач­ную амни­стию. Вве­ден­ная в 1998 году госу­дар­ствен­ная , а позд­нее – кадаст­ро­вый учет, еще боль­ше услож­ни­ли ситуацию.

От пра­во­вых осно­ва­ний на зем­лю зави­сит реше­ние вопро­са: кто может пре­тен­до­вать на раз­дел земель­но­го участ­ка. Так, напри­мер, несмот­ря на то, что соб­ствен­ность супру­гов делит­ся поров­ну, зем­ля, выде­лен­ная одно­му из них до бра­ка – не вхо­дит в состав обще­го иму­ще­ства. Но в слу­чае, если на ней супру­ги сооб­ща постро­и­ли общий дом – это может послу­жить осно­ва­ни­ем для судеб­но­го иска. Заре­ги­стри­ро­ван­ный пере­хо­дит к наслед­ни­кам в общем поряд­ке. Но если он при­над­ле­жал насле­до­да­те­лю на пра­ве пожиз­нен­но­го насле­ду­е­мо­го вла­де­ния – это силь­но услож­нит жизнь буду­щим вла­дель­цам, осо­бен­но при воз­ник­но­ве­нии спора.

Раз­дел еди­но­го земель­но­го участ­ка, нахо­дя­ще­го­ся в общей доле­вой соб­ствен­но­сти, фак­ти­че­ски озна­ча­ет воз­ник­но­ве­ние двух (или несколь­ких) само­сто­я­тель­ных участ­ков, каж­дый из кото­рых дол­жен быть оформ­лен отдель­но. И такой воз­мо­жен не все­гда, ино­гда един­ствен­ным выхо­дом ста­но­вит­ся – согла­ше­ние о сов­мест­ном поль­зо­ва­нии земель­ным участком.

 Согла­ше­ние о реаль­ном разделе

Раз­дел обще­го сов­мест­но­го иму­ще­ства, выде­ле­ние доли, когда речь идет о зем­ле – зави­сит от раз­ме­ра участ­ка и коли­че­ства соб­ствен­ни­ков. Такая ситу­а­ция неред­ко воз­ни­ка­ет, напри­мер, в слу­чае когда он по заве­ща­нию пере­хо­дит к несколь­ким наслед­ни­кам. В таком слу­чае счи­та­ет­ся, что они полу­чи­ли его в доле­вую соб­ствен­ность. Если впо­след­ствии, кто-нибудь захо­чет про­дать свою долю – ее будет нуж­но выде­лить в нату­ре и офор­мить . Такой раз­дел может быть про­из­ве­ден в резуль­та­те доб­ро­воль­но­го согла­ше­ния или через суд.

Но, при этом долж­но быть соблю­де­но усло­вие дели­мо­сти: после раз­де­ла каж­дая часть пред­став­ля­ет собой само­сто­я­тель­ный , соот­вет­ству­ю­щий раз­ре­шен­но­му режи­му исполь­зо­ва­ния. Он не дол­жен быть мень­ше нор­мы, уста­нов­лен­ной для земель соот­вет­ству­ю­ще­го целе­во­го назна­че­ния. Если усло­вие невы­пол­ни­мо – это будет неде­ли­мый земель­ный .

Для садо­вод­ства, дач­но­го хозяй­ства, под ого­ро­ды – мини­маль­ные и мак­си­маль­ные нор­мы уста­нав­ли­ва­ют­ся зако­на­ми субъ­ек­та феде­ра­ции. Для зем­ли, выде­ля­е­мой под ИЖС – муни­ци­паль­ны­ми орга­на­ми. Так, напри­мер, для Мос­ков­ской обла­сти уста­нов­лен мини­мум: 6 соток под дачу, 4 сот­ки — для огородничества.

Еще боль­шие про­бле­мы воз­ни­ка­ют, если на зем­ле име­ет­ся дом. Раз­дел невоз­мо­жен, если стро­е­ние оста­ет­ся в общей соб­ствен­но­сти. Если соб­ствен­ник зем­ли один, и жела­ет раз­де­лить боль­шой на несколь­ко дру­гих, напри­мер, с целью про­да­жи – то долж­но быть сфор­ми­ро­ва­но несколь­ко новых отдель­ных участ­ков. Усло­вие дели­мо­сти соблю­да­ет­ся и в этом слу­чае. Реаль­ный раз­дел тре­бу­ет меже­ва­ния, про­ве­де­ния кадаст­ро­вых работ с после­ду­ю­щей реги­стра­ци­ей права.

Согла­ше­ние о поряд­ке поль­зо­ва­ния общим имуществом

Согла­ше­ние о сов­мест­ном поль­зо­ва­нии прин­ци­пи­аль­но отли­ча­ет­ся от реаль­но­го раз­де­ла зем­ли. Как и в пер­вом слу­чае – каж­до­му соб­ствен­ни­ку будет пере­да­на его доля. Но юри­ди­че­ски будет счи­тать­ся нераз­де­лен­ным, а пра­во общей соб­ствен­но­сти на него — не пре­кра­щен­ным. В дан­ном слу­чае, нет ника­ких огра­ни­че­ний по раз­ме­ру выде­лен­но­го участ­ка, и отсут­ству­ет зави­си­мость от коли­че­ства вла­дель­цев. Согла­ше­ние так­же может быть доб­ро­воль­ным, но чаще вопрос реша­ет­ся через суд. Поря­док сов­мест­но­го поль­зо­ва­ния земель­ным участ­ком не тре­бу­ет госу­дар­ствен­ной регистрации.

Так, если несколь­ко чело­век име­ют зем­лю в общей доле­вой соб­ствен­но­сти, то она может быть раз­де­ле­на на доли в любом соот­но­ше­нии. Но в слу­чае, когда она при­над­ле­жит вла­дель­цам на пра­ве посто­ян­но­го бес­сроч­но­го поль­зо­ва­ния или пожиз­нен­но­го насле­ду­е­мо­го вла­де­ния – ситу­а­ция ослож­ня­ет­ся. В суде при­ни­ма­ет­ся во вни­ма­ние сло­жив­ший­ся участ­ком: в резуль­та­те доб­ро­воль­но­го уст­но­го или пись­мен­но­го согла­ше­ния. При этом не име­ет зна­че­ния, кто им поль­зу­ет­ся фак­ти­че­ски. Поря­док может быть изме­нен по тре­бо­ва­нию одно­го из соб­ствен­ни­ков в любое вре­мя. Осно­ва­ни­ем для это­го может быть: изме­не­ние раз­ме­ра долей, в том чис­ле в отно­ше­нии дома, сто­я­ще­го на участ­ке; сме­на вла­дель­ца в резуль­та­те , про­да­жи доли.

Суды реша­ют земель­ные вопро­сы неод­но­знач­но. Основ­ную роль игра­ют резуль­та­ты зем­ле­устро­и­тель­ной экс­пер­ти­зы, на осно­ва­нии кото­рой, как пра­ви­ло, пред­ла­га­ет­ся несколь­ко вари­ан­тов раз­де­ла или воз­мож­ный . Поми­мо пра­во­вых осно­ва­ний, боль­шое зна­че­ние име­ют сани­тар­ные, стро­и­тель­ные, эко­ло­ги­че­ские, тех­ни­че­ские огра­ни­че­ния. Сре­ди них:

  • уста­нов­лен­ные линии застрой­ки (город­ской, поселковой);
  • воз­мож­ность само­сто­я­тель­но­го функ­ци­о­ни­ро­ва­ния объекта;
  • соблю­де­ние «крас­ных» линий и дру­гих тре­бо­ва­ний регламента.

Заклю­че­ние спе­ци­а­ли­стов жела­тель­но полу­чить еще в про­цес­се под­го­тов­ки к судеб­но­му раз­би­ра­тель­ству. наша ком­па­ния « и парт­не­ры» (ВиП) спе­ци­а­ли­зи­ру­ет­ся на реше­нии земель­ных вопро­сов, в том чис­ле – ока­зы­ва­ет юри­ди­че­скую помощь при раз­де­ле зем­ли. Такие дела отли­ча­ют­ся мно­же­ством нюан­сов, тре­бу­ют зна­ний семей­но­го, наслед­ствен­но­го пра­ва. Бла­го­по­луч­ный исход зави­сит от ква­ли­фи­ка­ции и опы­та участ­ни­ков судеб­но­го спора.

Обнов­ле­но 2 июля, 2022, автор ВиП